VENDIDO
La cadena hotelera Green Point abrirá su próxima unidad de negocios en Doral, Florida. Ubicado a minutos del Aeropuerto Internacional de Miami, resulta un punto estratégico para brindar alojamiento corporativo y de negocios a todo el movimiento que se genera en esta prominente zona. Una excelente opción para invertir en ladrillos escriturables con el plus de la renta hotelera.
LA CADENA HOTELERA
La marca Green Point fue diseñada para consumidores que buscan una opción
moderada, con instalaciones modernas, valor agregado de servicio y excelente
calidad de atención.
Fue creada por ex-integrantes de la prestigiosa cadena hotelera Marriott,
quienes detectaron una clara necesidad que conjugue acertadamente estas
variables y será el sello que se imprima en cada uno de sus emprendimientos
bajo esta marca.
Green Point Doral es el tercer emprendimiento de la cadena Green Point.
Los dos anteriores se sitúan en Orlando, Florida, bajo las denominaciones
de Green Point Kissimmee y Green Point Celebration, administrando un
portfolio total de 669 suites.
Este tercer emprendimiento de la cadena Green Point se ubica en Doral,
condado de Miami-Dade, donde conviven más de 2.600 empresas relacionadas
con el comercio, el transporte, el almacenamiento logístico, la banca financiera
y el turismo.
En sólo tres manzanas conviven los tres Shoppings Malls más grandes
de Miami: Dolphin Mall, Miami International Mall y Walmart Supercenter.
Por su estrecha cercanía con el Aeropuero de Miami, por su proximidad al
parque industrial y logístico de Doral, y con los principales Shopping Malls a
pocas cuadras de su ubicación, Green Point Doral resulta un punto estratégico
para brindar alojamiento corporativo a todo el movimiento que las principales
compañías aéreas, logísticas y de comercio requieren para su personal
transitorio a lo largo del año, como así también para el viajero de negocios
en busca de oportunidades de compras en los malls cercanos.
Sólo el Aeropuerto de Miami, principal vínculo entre los Estados Unidos
y América Latina, genera un tránsito de 22 millones de arribos al año,
a escasos 12 minutos de este emprendimiento.
INFRAESTRUCTURA
Green Point Doral funcionará sobre una edificación existente que ya fue adquirida
por la administradora. Hasta el momento de la compra, en esta propiedad funcionaba
una franquicia de Marriott bajo el nombre Marriott Residence Inn Airport West.
La ventaja de tomar una estructura hotelera en funcionamiento radica en conocer
perfectamente la demanda existente, cuyos indicadores históricos serán el punto
de partida para iniciar un proceso de optimización del negocio.
La propiedad, construída en 1989, conforma una plaza de 112 suites distribuidas
en 6 edificaciones contíguas y organizadas en 4 categorías: Junior, King, Double
y Penthouse.
Sus instalaciones se encuentran muy bien mantenidas y plenamente operativas,
pero recibirán una modernización edilicia y una actualización de su equipamiento
para fortalezer su atractivo, aumentando así su propuesta de valor, en sintonía
con las necesidades del mercado.
LAS REFORMAS
El plan de trabajo es avanzar sobre la modernización de las instalaciones de un edificio a la vez, para dejarlo operativo en un plazo de 3 meses aproximadamente. Así hasta finalizar la totalidad del complejo. Estas reformas son edilicias y de renovación total de equipamientos.
DEMANDA DEL MERCADO
La principal virtud de invertir en un condo hotel radica en que transforma una inversión
inmobiliaria pasiva en una activa, porque genera imgresos en lugar de gastos.
La estrategia comercial para mantener los niveles de ocupación se basa en un mix
integrado entre acuerdos corporativos y bookings directos de consumidores finales.
Si hablamos de público corporativo, la economía de la zona esta creciendo año
tras año fomentando la instalación de nuevas compañías y el crecimiento de las
existentes. Muchas de ellas multinacionales como Bacardí, Burger King,
Carnival Cruises, Royal Caribbean y Telemundo, entre las mas conocidas.
En este sentido hemos realizado un convenio con LAN Líneas Aéreas que
cubre el 50% de la ocupación por tres años.
Si hablamos de consumidores directos, quedará sujeto a las alteraciones de
los tipos de cambio de las monedas latinoamericanas y la fluctuación de sus
economías. Pero cuando esto ocurre, históricamente Miami tiende a atraer
más capital y no menos.
El nivel de ocupación anual histórico de la administración anterior se ubica
en el 83,4%.
Nuestra tarifa será monitoreada en relación a la competencia a través de una
plataforma analítica en tiempo real. Esta herramienta provee información y variables
que permiten no sólo operar eficientemente en función de la demanda, sino que
además, permite tener una actitud proactiva de comercialización en un mercado
caracterizado por la alta competitividad.
Mencionamos la experiencia en este sentido del equipo gerenciador, que proviene
de una cadena internacional y que cuentan con más de 15 años operando en los
mercados turístico y corporativo.
UNA INVERSIÓN, DOS NEGOCIOS
La propuesta del negocio consiste en adquirir un bien escriturable individual
en cualquiera de sus módulos (Junior, King, Double ó Penthouse) y ceder su
explotación a la cadena hotelera Green Point.
El primer negocio aparece con la adquisición del inmueble, considerando que
en la zona quedan pocas tierras disponibles, la demanda está en aumento y la
apreciación inmobiliaria está en alza. La revalorización del inmueble esta dada
por las reformas edilicias y la modernización de sus instalaciones.
El segundo negocio es la explotación bajo el formato de condo hotel, que propone
una renta permanente por la explotación de todas las unidades como un único
conjunto operativo, conformando una canasta de ingresos a la hora de distribuir
ganancias entre los inversores. Es decir, se adquiere una unidad pero se gana
por la explotación de todas, sin importar cual fuera ocupada o no.
La propuesta ofrece una rentabilidad FIJA y ASEGURADA del 8% anual durante
los primeros 24 meses. Durante este tiempo se irán realizando la totalidad
de las reformas.
Posterior a este ciclo, la rentabilidad proyectada oscilará entre el 8,7 y el 9,3%
anual. Las liquidaciones al inversor se harán en forma trimestral desde el
momento de la inversión.
Ejemplo de inversión de la suite más económica:
ESQUEMA DE SALIDA
La concesión a la gerenciadora hotelera del inmueble adquirido se renueva cada 12
meses. Se puede optar por la no renovación en caso de así considerarlo.
Al ser bienes escriturables independientes existe la facultad de venderlo como una
propiedad individual normal, con el plus de ofrecer la posibilidad de que el nuevo
dueño ceda o no el mismo a la gerenciadora para su explotación. Podemos hacer la
analogía de cuando se vende un local con el fondo de comercio en funcionamiento,
que de por sí tiene un mayor valor de mercado, sumado al acondicionamiento
y mantenimiento permanente que brindará la gerenciadora para mantener el
valor del activo.
COMERCIALIZACIÓN FINALIZADA
Agradecemos a todos los participantes de esta iniciativa por transformar un proyecto en un emprendimiento sustentable y los invitamos a seguir conociendo en el resto de nuestras propuestas de inversión.
